הליכי העברה ללא תמורה הפכו לפרקטיקה משפטית נפוצה בדיני המקרקעין בישראל. התופעה הזו לא אמורה להפתיע אותנו. אחרי הכול, ישראלים רבים בוחרים לרכוש דירות עבור ילדיהם על מנת לסייע להם להתחיל את חייהם העצמאיים על קרקע יציבה. גם העברת נכס באופן זה, כמתנה גרידא, מהווה עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין. עם זאת, הליך זה, אשר על פניו נראה פשוט ופרוצדורלי בלבד, טומן בחובו סיכונים כבדי משקל. בחינה לא מספקת של נסיבות המקרה יכולה להוביל ללא מעט סכסוכים משפחתיים, מחלוקות משפטיות ואף לאובדן זכויות בסיסיות. כאן, נבחן מספר תרחישים פוטנציאליים ונלמד כיצד נוכל לנהל את התהליך באופן מדויק ובטוח יותר.
מהי העברה ללא תמורה ומהי המסגרת החוקית?
העברה ללא תמורה, או "הסכם מתנה", היא הליך משפטי המסדיר הענקת נכס במקרקעין מבלי לקבל תמורה כספית או אחרת בתמורה להעברה. ההליך מוסדר תחת שלושה חוקים עיקריים:
- חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 – הקובע כי הקניית זכויות במקרקעין מחייבת רישום במרשם המקרקעין (סעיף 7 לחוק).
- חוק המתנה, התשכ"ח-1968 – מסדיר את ההתחייבות לתת מתנה ואת האפשרות לבעל הנכס לחזור בו מההחלטה לפני שהושלמה.
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 – מתייחס להעברה ללא תמורה כאל עסקה לכל דבר, אך מקנה הקלות במס (כגון פטור ממס שבח במקרים מסוימים של העברה בין קרובים).
לכאורה, כל שנדרש כדי לבצע את ההליך הוא לערוך הסכם מתנה, לקבל אישור רשות המיסים (לעניין מס שבח ומס רכישה) ולבצע רישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או ברשם רלוונטי אחר כמו רמ"י או חברה משכנת, לפי העניין. עם זאת, האמת הפשוטה היא שהחיים אינן מתחילים ונגמרים במסמכים. החיים האקטואליים מביאים עמם מורכבויות וסיבוכים – ובדיוק בנקודה הזו, מתעוררות בעיות גם בעסקאות אלו.
סיכונים נפוצים בעסקאות מתנה בתוך המשפחה
נבחן את התרחיש הבא: אם מעבירה את דירתה לבתה במתנה בהעברה ללא תמורה. בין האם לבת שוררת הבנה שבעל פה, כי האם תורשה להמשיך להתגורר בדירה כל עוד היא חיה. הדירה, אמנם, נרשמת על שם הבת בטאבו. לכאורה, הכל טוב ויפה – עד שמתעורר סכסוך. הבת מבקשת למכור את הדירה או לגור בה בעצמה. האם, שלא הבטיחה לעצמה זכות מגורים פורמלית (כגון רישום הערת אזהרה או זכות שימוש בנכס), נותרת חסרת הגנה. מבחינה משפטית, הבעלות הבלעדית שייכת לבת, ואין לאם כל מעמד בנכס.
כאשר הורה מעביר חלק בנכס לשני ילדים "בשווה" – למשל 50% לכל אחד – ישנה סבירות לא קטנה שבעתיד יבקשו הילדים לבצע פירוק שותפות. לדוגמה, אחד הילדים עשוי לרצות למכור את חלקו, בעוד השני יבקש לשמור עליו. סכסוכים אלו נובעים לעיתים קרובות גם מחוסר הסכמה על אופן השימוש בנכס; למשל, כאשר אחד השותפים מעוניין להפוך את דירת המגורים למשרד או לקליניקה, הליך המצריך הגשת בקשה לשימוש חורג במקרקעין, בעוד השותף השני מתנגד לשינוי הייעוד או לחשיפה להיטלי השבחה. בהיעדר הסכמות מוקדמות או הסדרים משפטיים נלווים, אחד האחים יוכל להגיש תביעה לפירוק שותפות לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין, שתסתיים פעמים רבות במכירת הנכס לצד שלישי או בהתדיינות ממושכת.
כאשר נכס עובר ללא תמורה לאחד מהיורשים העתידיים, יש ליצור הסדר ברור. אחרת, במותו של המעניק תתעורר מחלוקת: האם העברת הדירה הייתה "במתנה" רגילה, או שמא יש לראותה כחלק מהירושה ולהביא אותה בחשבון במסגרת חלוקת העיזבון? סעיף 8 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965, קובע כי מתנה שניתנה בחיי המוריש תובא בחשבון בחלוקת העיזבון – אולם אם לא תועד הסכם בכתב, הדברים יובילו למאבקים משפטיים.
גם אם רשות המיסים העניקה פטור ממס שבח ומס רכישה במעמד ההעברה, הרי שבעת מכירת הנכס בעתיד, מי שקיבל את המתנה יישא בחבות מס גבוהה יותר, שכן תקופת האחזקה וערך הרכישה יימנו ממועד המתנה ולא מיום קניית הנכס המקורי. משמע – הטבת המס בהווה עלולה להפוך לנטל מס בעתיד.
כאמור, עסקאות מתנה במקרקעין בין בני משפחה הן נושא מורכב בעל יתרונות וחסרונות. לעיתים קרובות מדובר במתנות שניתנות בין הורים לילדים, בין אחים או נכדים, במטרה לסייע להם כלכלית או לשמור על נכסים משפחתיים או לצורכי תכנון מס. עם זאת, ישנם גם אתגרים משפטיים שעלולים להיווצר כתוצאה מעסקאות מתנה. כך למשל, סכסוכים בתוך המשפחה לאחר מתן המתנה.
האם ניתן לבטל עסקת מתנה במקרקעין?
לעסקת מתנה במקרקעין שני שלבים: שלב ההתחייבות החוזית ושלב העברת הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין.
במקרים שבהם המתנה לא הושלמה ברישום, כלומר הזכויות לא נרשמו בטאבו על שם מקבל המתנה, ניתן להפעיל אמצעים לביטול המתנה על פי העקרונות הכלליים של דיני המתנות, בין היתר בשם יחס מחפיר כלפי נותן המתנה. המתנה נחשבת כמוגמרת רק כאשר בוצע הליך רישום בטאבו, ואם לא הושלם הרישום, יתכן שההעברה לא תיחשב כגמורה מבחינה משפטית.
לעניין הקשיים המשפטיים הקיימים במקרים של ביטול מתנה לאחר רישום זכויות, ציינו בתי המשפט, כי ברגע שנעשו העברות ברישום, קשה יותר לשנות את המצב אלא אם קיימות ראיות חזקות לכך שהמתנה נעשתה בתנאים לא הוגנים.
הפסיקה בישראל קובעת כי מתנה שניתנת על תנאי של כיבוד הורים או שמירה על יחס טוב כלפי נותן המתנה עשויה להתבטל במידה והותנה בהפרת התנאים. כאשר ישנה טענה להפרת התנאים, יבחן בית המשפט את המצב העובדתי ויקבע אם אכן הייתה הפרה חמורה של התנאים שהוגדרו. יש לזכור כי במקרים של מתנה בין בני משפחה, לעיתים קשה להוכיח את ההשפעה של יחסי כבוד בין הצדדים, ולכן יש להקפיד על ניסוח ברור וחד של התנאים בהסכמים כדי להימנע מהמחלוקות המשפטיות.
ביטול עסקאות מתנה בין בני משפחה מהווה אתגר משפטי, אך בהגשת התנגדות מבוססת ומבוססת על ראיות חזקות, ניתן לבטל עסקאות כאלה. פסיקות רבות מבהירות את חשיבות היכולת להוכיח את השפעת הלחץ או חוסר הכשירות המשפטית, תוך שמירה על זכויותיהם של הצדדים המעורבים.
חשיבות הליווי המשפטי בעסקאות העברה ללא תמורה
עסקאות מתנה של מקרקעין בין בני משפחה טומנות בחובן יתרונות כלכליים ומשפחתיים, אך גם מסכנות את הצדדים להיבטים משפטיים שעליהם להיות מודעים. כדי להימנע ממחלוקות משפטיות ומסיכונים כלכליים, חשוב להתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין ובמשפחה.
משרד עורך דין מיכאל בן צבי מתמחה בליטיגציה אזרחית, דיני מקרקעין ודיני ירושה ומביא עמו ניסיון עשיר בליווי עסקאות מתנה מורכבות. אנו מאמינים שרק גישה אסטרטגית קפדנית וארוכת טווח מאפשרת לקדם הליכי העברה ללא תמורה שמשרתים הן את הנותן והן את המקבל על הצד הטוב ביותר.
אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי.
